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整合潮来袭 友社整合三家西安公寓
发布日期:2017-04-18 01:53   浏览次数:

  友社与西安三家品牌公寓的整合,是对当下这类品牌公寓痛点的一个全新解决方式,但能否成为公寓洗牌浪潮中一个正确的途径还有待检验。

  据悉,与友社完成战略整合的三家品牌公寓分别是,西安本地的头部品牌“拾光盒”,原去呼呼西北市场拓展许克群创办的“欢乐家”,以及一个年轻的公寓团队“自由年代”。其中“拾光盒”拥有600余间房量,“欢乐家”与“自由年代”分别拥有200余间房量。

  友社创始人丁野对记者表示,友社将作为三家公寓品牌的总指挥,为大家提供品牌营销、战略方向、内控、流程梳理、资源、资金流等等帮助,“拾光盒”、“欢乐家”、“自由年代”三家公寓品牌保留,未来与友社一同扩展西北市场。

友社创始人 丁野

(图片来源:旅游商业观察)

  从公开资料可以看到,这三家西安本土的品牌公寓都已具有一定规模,各方又出于什么样的考虑选择战略携手,而不是简单的股权并购?“瓶颈”二字,是三家品牌公寓创始人对记者共同提及的答案。

  “小马拉大车”的困惑

  拾光盒创始人宋鑫向记者表示,拾光盒在西安有超过600间的房量,基本上完成了对主流区域的覆盖。“但目前我们在运营体系搭建、薪资架构调整、人员配置等都不够明晰,在现有的架构下,这样的控房规模实际上已经接近我们所能达到的极限,亟需找到突破口。”

  自由年代创始人李伟毅遇到的与宋鑫是一类的问题,“作为一个毕业就创业的团队,2年时间里,我们始终没弄懂分散式包租的运营核心,纯粹是凭借着自己对这个行业的理解和学习,按照自己的逻辑去完善前端销售、服务、产品的模型,所以根本谈不上专业化。现在我们感觉已经到了瓶颈,不知道下一步该做什么。”

(图片来源:自由年代、拾光盒)

  李伟毅用更具象化的方式,告诉了记者他们所面临的问题,“随着我们体量的不断增大,比如房量到了200间的时候,服务效率明显跟不上了。之前锁坏了,通知到管家当天就能处理,现在要推到了48小时内。又比如对接的第三方保洁效率和质量,房源数量少的时候很好管控,但现在难度越来越大。”

  从李伟毅与宋鑫的描述可以看出,客房数起量与管理运营的平衡,才是品牌公寓能成长到多大规模的最核心因素。“量小的时候,入住率都能保证很高,但随着基数越来越大,即便是1%的空置率也是不少的闲置,这些都是非常现实的挑战。”宋鑫对记者这样表示。

  事实上,三家企业的更大的恐慌来源于对未来发展的不确定性,以及想摆脱单纯的“二房东”模式,却又不知从何着手的迷茫感。

  “二房东模式”的死胡同

  欢乐家创始人许克群对记者介绍,欢乐家最开始房量只有40多间时,考虑的是既要赚钱又要把事情做好,这从商业角度讲本无可厚非,却由此陷入了极尽压缩成本的传统二房东思维。

(图片来源:欢乐家)

  “虽然从最开始的品牌营销、运营配置等,我都是朝着品牌公寓的路在走,但实际上在追求利润的驱动下,根本没有做长远考虑,在心态上很困惑。”

  李伟毅也表示,目前整个西安市场各自为战,他看到的普遍困境是,品牌公寓大部分还是处于传统二房东吃差价的形势,做不到品牌溢价和服务增值,所以行业一直处于严重的价格战中。而在成本上涨和利润不断摊薄的情况下,传统二房东的生存会越来越困难。

  “在西安有很多介于二房东和真正的品牌公寓之间的公寓,他们既想保证利润,又声称自己跟传统的二房东不同”,在许克群看来,相较于北上广,西安的客单价太低,这就意味着增收的利润很难去抵消掉服务成本,所以这些公寓最终都选择向现实妥协,回到了赚差价的老路上。

  宋鑫则道出了二房东模式在人才培育上的隐患,不论是赚取差价还是收取服务费,这两块其实都没有门槛,只要有点钱正常都可以做起来。但事实是,因为人员都是管理相应区域的,对本区域的业主房源更熟悉,所以二房东模式运营下,招人是在为自己不断培养竞争对手。

  另一方面,不能招揽人才则间接掣肘品牌公寓的规模,“自由年代的员工都是一人身兼多职”,李伟毅介绍,比方说一个销售,要做拿房、出房等很多任务,几乎就没有的职能细分,但这样他既吃不消也不够专业,同时也不利于公司未来的发展。

  “我们也尝试招聘员工,但在去年招人进来后,我们发现营收覆盖不了相应成本,新招人员吃掉了很大部分利润。而员工增加,房源量跟不上,那相应的配置就很低效。再加上我们本身运营的不专业,在教学培训过程中不够规范和系统,反而造成了一定程度的服务障碍。”

  宋鑫也表示,对于很多小的品牌公寓来说,在非公司化的运营体系下,他们不用交社保、给员工很低的薪水可以维持运营。而一旦规范化运营,利润就会大幅下降,怎么做好角色转化是个问题。在原来一人兼数职的惯性思维下,发现无论招什么人都既贵还不好用。

  拿房也是规模扩展过程中的一大难题。

  “很多二房东都是借钱扩充房源,但大部分人完全不知道怎么跟投资方接触,所以资金普遍都遇到问题。有些发展得比较好的,其实有更多机会抢到好的物业,人家愿意跟你合作的时候发现他没钱,如果是建立了一定的品牌影响力还好,没有的话根本谈不上议价能力,对方提出的条件会相当苛刻。”

  宋鑫称,除了有一定的品牌影响力,另外你必须有一个比较成型的团队,不能说连基本的财务都没有,没有谁会跟这样的业者进行高达数百万的合作,所以这是中小的公寓遇到最现实的问题。

  这样的尴尬同样体现在李伟毅团队的身上,“作为西安本地一家小型的品牌公寓,如果跟个人业主去谈的话,特别在服务已久的社区,我们的品牌还是具备一定影响力的。但如果开拓到其他区域拿房,不仅要面临品牌公寓同行的激烈竞争,而尤其是那些房地产开发商包括部分个人业主,很难让他们在品牌、团队等方面信服我们。”

  显然,在这样原始的模式下,想养活更多的员工就必须要有更多的房源,想要拿房就必须要有更多的钱,而即是有了钱,如果将自己的品牌从西安走向全国,又是一个令大家头疼的问题。

  无从改变,因此陷入困局。

  突围

  “分散式包租没有终点,需要不停地拿房出房。”李伟毅说,如果停下来,我们就陷入一个很迷茫的状态——就是不停地在出房,这样总有把房出完的一天,那之后管家该做什么,这显然不是我们的终点,也违背了提供品质住宿的创业初衷。

  宋鑫也表示,假设现在开始停止扩充房源,分到个人来看还是有足够利润的。但因为存续的原因,不管合同是10年还是8年,总归有到期的时候,这期间还不排除有部分违约的情况,所以究竟能做多久,谁都不知道。

  未来怎么办?许克群表达了其情怀上的执拗,以及为达到情怀的取舍心。“我之前在去哪儿网做了2年的非标住宿业务,感觉到公寓在西安这个新兴市场的潜力可观,所以就出来创业了,希望能在这里做出一家足够强大的品牌公寓。但我自己能力有限,以我为主的话可能整件事推进得会比较慢,为了让这件事更具有可能性,或者说能以更快的速度达到预期,所以就考虑能不能跟外地的品牌合作。我不在乎主次之分,哪怕只是一个参与者的身份也行。”

  对于目前的状态,许克群介绍,“在大框架保持一致的前提下,四方团队正在不断完善、调整、磨合上,希望能够更加融洽。”

  因为不是单纯的并购,所以彼此在保持相对独立的基础上,更像一个利益共同体。宋鑫表示,希望通过结构的调整优化,让运营效率提升。未来,融合的团队将基于“友社. 拾光盒“这个崭新的联合品牌进一步深耕西安甚至西北的公寓市场。在联手扩大品牌影响力的基础上,共享“联盟”带来的利益互通。

  事实上,这三家西安品牌公寓并不是个案,其所折射出的是目前公寓市场上,很大基数的一批创业团队。记者近几个月在各大公寓群中,也遇到不少这样的团队。他们因为种种原因达到瓶颈,正在为自己的前途担忧,也为如何改变而迷茫。

  友社与西安三家品牌公寓的整合,是对当下这类品牌公寓痛点的一个全新解决方式,但能否成为公寓洗牌浪潮中一个正确的途径,还有待时间检验。

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